전세 끝났는데 보증금 안 줄 때, 이사 전에 임차권등기명령부터

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줘요. 새 집 이사 날짜는 다가오고요. 이럴 때 순서만 지키면 보증금 받을 권리를 지킬 수 있어요.

먼저 이것만 기억하세요

보증금을 받기 전에 이사·전입신고부터 옮기면, 보증금을 먼저 돌려받을 권리가 약해질 수 있어요.

지금 집에 살면서 전입신고가 돼 있는 동안에는, 집이 경매로 넘어가도 다른 사람보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 그런데 이사를 가면 이 조건이 깨져요. 그래서 이사 전에 임차권 등기를 해 두는 거예요. 등기가 되면 이사를 가도 권리가 그대로 남아요.

이렇게 하세요

1. 집주인에게 보증금을 돌려 달라고 기록을 남겨요. 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로요.
2. 법원에 임차권 등기명령을 신청해요. 집주인 동의 없이 세입자 혼자 할 수 있어요. 집 주소를 관할하는 법원에 내거나, 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)으로 온라인 신청할 수 있어요.
3. 법원 결정이 나고 등기부에 올라갈 때까지 기다려요. 집주인이 연락을 안 받아도 진행돼요.
4. 등기부등본을 떼서 '임차권등기'가 올라갔는지 직접 확인해요. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 뗄 수 있어요.
5. 확인한 다음에 이사하고 전입신고를 옮겨요. 신청만 했거나 결정만 난 상태로는 부족해요.
6. 들어간 비용은 영수증을 모아 두고 나중에 집주인에게 청구해요.

서류 기준: 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조. 법원마다 추가로 요청하는 서류가 있을 수 있어요.

자주 묻는 질문

집주인이 연락을 안 받으면요?

그래도 진행돼요. 2023년부터는 법원 결정이 집주인에게 전달되기 전에도 등기를 할 수 있어요.

신청만 하고 바로 이사 가도 되나요?

안 돼요. 등기부에 실제로 올라간 걸 확인한 뒤에 이사하세요.

비용은 누가 내요?

신청할 때는 세입자가 먼저 내고, 나중에 집주인에게 청구할 수 있어요. 금액은 법원과 사건마다 달라요.

은행이 대신 신청해 주기도 하나요?

네. 전세대출을 받은 은행 같은 금융기관도 세입자 대신 신청할 수 있어요.

등기가 끝나면 집주인에게 뭐가 달라져요?

임차권등기가 된 집에 새로 들어오는 세입자는 소액임차인 우선변제를 받을 수 없어요. 다음 세입자를 구하기 어려워져서, 집주인이 보증금을 돌려주는 계기가 되기도 해요.

계약하기 전이라면

보증금을 지키는 첫걸음은 계약 전 확인이에요. 전세 도장 찍기 전 확인할 3가지도 같이 보세요.

근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의3, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 (국가법령정보센터, 2026.10.20 확인). 내 상황에 맞는 판단은 관할 법원 민원실이나 대한법률구조공단(132)에 상담하세요.