전세 도장 찍기 전 확인할 3가지: 등기부 을구, 보증보험, 특약 한 줄

왜 '도장 찍기 전'이 중요할까요

전세보증금반환보증(흔히 말하는 보증보험)은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 그런데 집에 이미 빚이 많으면 가입 자체가 안 됩니다. 계약서에 도장을 찍은 뒤에 이걸 알면 되돌리기 어렵습니다.

1. 등기부 '을구'에서 빚부터 확인하세요

등기사항전부증명서(등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 나뉩니다. 을구에는 근저당권처럼 소유권 이외의 권리가 적혀 있습니다. 근저당이 있다면 채권최고액과 등기일자를 확인하세요.

HUG(주택도시보증공사)는 보증 조건으로 "전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 담보인정비율(90%) 이내일 것"을 두고, 등기부등본 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인하라고 안내합니다.

예시로 계산해 보면

• 주택가격 3억 원 → 3억 × 90% = 2억 7천만 원
• 을구 근저당(채권최고액) 9천만 원
• 내 보증금이 1억 8천만 원 이하여야 기준 안
• 보증금이 2억 원이라면 기준을 넘어 가입이 어렵습니다

예시 숫자입니다. 주택가격은 주택 유형에 따라 산정 방식이 달라서, 실제 가능 여부는 HUG나 은행에서 조회해야 합니다.

2. 보증보험 되는 집인지 '계약 전에' 확인하세요

가입 가능 여부는 계약 전에 미리 조회할 수 있습니다. HUG 누리집의 '보증신청가입가능여부확인', 위탁은행, 모바일(안심전세앱 등)에서 주소와 보증금으로 확인해 보세요.

• 보증 대상 보증금: 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
• 신청 기한: 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약기간의 1/2이 지나기 전

3. 잔금 날 전입신고·확정일자, 그리고 '하루 공백'

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.

문제는 그 하루입니다. 잔금 날 집주인이 같은 날 대출을 받아 근저당을 설정하면, 내 대항력은 다음 날 생기기 때문에 은행이 앞 순위가 될 수 있습니다.

계약서에 넣을 특약 한 줄

주택을 인도받은 임차인은 ○년 ○월 ○일까지 주민등록(전입신고)과 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 임대인이 위 특약을 위반하면 임차인은 계약을 해제 또는 해지할 수 있고, 임대인은 손해를 배상하여야 한다.

법무부 주택임대차 표준계약서 [특약사항]에 들어 있는 문구입니다. 다른 양식으로 계약한다면 이 내용을 특약에 그대로 넣어 달라고 요청하세요.

계약 전 체크리스트

1. 등기부등본 발급(계약 당일·잔금 전 한 번 더)
2. 을구 근저당 채권최고액·등기일자 확인
3. 보증금 + 선순위채권이 집값의 90% 이내인지 계산
4. 보증보험 가입 가능 여부 조회
5. '다음 날까지 담보권 설정 금지' 특약 넣기
6. 잔금일에 전입신고·확정일자

이 글은 2026년 10월 16일 기준 공식 자료로 작성했습니다. 보증 조건은 바뀔 수 있으니 계약 전에 HUG·은행에서 최신 기준을 확인하세요.